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加强制度创新 规范租赁行为 推进住房租赁市场健

来源:未知 作者:澳门新葡亰官网app 时间:2019-01-31 15:04

  为加快建立租购并举的住房制度,规范住房租赁行为,维护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,2019年1月2日市政府常务会议审议并通过了《襄阳市住房租赁管理办法》(以下简称《办法》),1月3日公布,并于2019年2月15日起施行。

  党的十九大提出了加快建立租购并举的住房制度的要求,核心是加强住房租赁市场的培育和规范。由于种种原因,当前住房租赁仍是住房供应体系中的短板,主要表现在市场主体培育不够,租赁住房供应结构不合理,市场运行不规范、租赁服务不完善、市场监管体制不健全等方面。

  住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,规范和发展住房租赁市场,有利于完善住房供应体系,解决不同需求居民住房问题;有利于拓宽公共租赁住房房源渠道,完善住房保障体系;有利于盘活存量房源,提高资源利用效率;有利于新型城镇化建设,促进人口有序流动;有利于加强和改进社会管理和服务,提高社会治理能力。《办法》从培育发展住房租赁市场、进一步规范住房租赁市场管理两个方面着手,结合我市实际,制定完善了相关制度规定。《办法》是我市第一部规范城镇居民住房租赁和相关监督管理活动的政府规章,其中很多制度创新解决了当前影响租赁市场发展的瓶颈问题,它的出台标志着我市住房租赁进入有法可依的新时代,对于促进我市住房租赁市场健康发展具有十分重要的意义。

  (一)科学界定《办法》的适用范围。随着城市化进程加快,实务中不仅存在国有土地住房租赁,同时有大量集体土地上房屋出租的情况,亟须规范管理。但考虑到将集体土地上的住房租赁纳入《办法》适用范围,涉及范围过大,情况较为复杂,贯彻执行难度大;仅将国有土地上的住房纳入《办法》的管理范围,则大量“城中村”住房租赁将被排除在外。综合各方意见,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题”等规定,将适用范围确定为:“本市行政区域内城镇居民住房租赁及其相关监督管理活动,适用本办法。”该适用范围的表述,既将所有国有土地上的房屋租赁全部纳入,同时将城镇范围内集体土地上的房屋租赁也纳入管理范畴,使得《办法》适用性更强,也更为科学、合理。(二)丰富租赁住房供应渠道和方式。《办法》规定“住房租赁企业可以通过新建、购买、改建、租赁和受托经营等方式筹集房源,向居民提供稳定租赁住房。自然人、法人、非法人组织可以将自有闲置房屋依法通过自行租赁、委托租赁企业租赁等方式向社会提供租赁住房”。同时,规定了住房租赁经营者建设非保障性租赁住房和开发企业配建租赁住房的具体要求,以及非住宅改为租赁住房、住房改造分割出租的具体条件。上述规定体现了租赁住房供应主体和方式的多元化。(三)保障租赁市场稳定发展。《办法》对于住房租赁经营者使用国有建设用地建设租赁住房、房地产开发企业新建商品房项目配建一定比例租赁住房等两种情形下,分别规定其持有用于租赁的年限应不少于20年和10年,并规定上述房屋“在办理不动产登记时,应当在不动产登记簿和登记证书上按照土地出让合同约定的内容注明租赁用途和租赁期限。在租赁期内,不得改变租赁用途”。之所以分别确定持有租赁的期限,主要是考虑到如果租赁期限太短,很容易导致以租代售、明租暗售现象发生,不利于租赁市场培育、发展和稳定;如果设定租赁期限过长,又会使企业因担心资金回收问题不敢参与租赁住房建设。(四)明确改造用于租赁住房的相关条件。为盘活存量,增加租赁住房有效供给,国务院办公厅和省政府办公厅在支持培育和发展住房租赁市场的相关政策中,都提出了允许商业用房改造为租赁住房和住房分割改造出租的原则意见,但实践中仍有很多细节问题需要明确。因此,《办法》结合我市实际,对改造条件进行了创新规定,具体细化了非住宅改为租赁住房的八项条件、住房改造分割用于租赁的七项条件,比如明确了在改造工程开工前,改造人应当向物业服务企业申报登记;住宅改造不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;改造人应处理好相邻关系,不得损害利害关系人的合法权益等,更便于实务操作,能更好地贯彻落实上级政策规定。(五)明确出租房屋的最低标准。为保障承租人合法居住权益,《办法》中明确规定了出租住房的最低标准。要求以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得将原设计房间分隔搭建后出租。租赁住房承租人人均使用面积不得低于5平方米,每间房屋居住人员不得超过2人。同时,明确规定厨房、卫生间、阳台、过道、走廊、车库和地下储藏室不得单独出租供人员居住。(六)强化房屋租赁备案工作。房地产管理法明确规定,房屋租赁当事人签订租赁合同后,应当到房产管理部门办理合同登记备案。房屋租赁备案不仅是法定事项,也是政府掌握房屋租赁市场供需状况和市场价格、开展租赁管理、保护当事人合法权益的重要手段。长期以来,由于种种原因,租赁备案制度没有得到很好贯彻,导致对租赁市场供需状况基数掌握不清,管理缺乏针对性。《办法》明确了租赁合同设立、变更、终止都应当办理租赁备案登记,对于不依法办理租赁备案登记设立了处罚措施。同时,为方便申请人办理备案手续,《办法》同时规定,备案时所需资料能够通过住房租赁服务和监管信息平台采集的,不得要求申请人另行提供纸质材料。这样规定,一方面便于政府准确把握租赁市场发展状况,另一方面方便租赁当事人办理租赁备案。(七)切实保障租购同权。《办法》规定,住房租赁登记备案证明可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可以持住房租赁登记备案证明依法申报居住登记、申领居住证,并享受义务教育、医疗、就业、法律援助等国家规定的基本公共服务和便利。《办法》还规定,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房,可凭住房租赁登记备案证明,在本人及配偶缴存额度以内申请支取住房公积金用于支付住房租金;支持符合租赁条件的城镇住房保障家庭、新就业大学生、引进人才通过市场租住住房,住房租赁合同经登记备案后,政府对符合条件的租房家庭,结合人均住房面积和收入情况,按规定分类发放租赁补贴。

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